2025年（令和7年）9月16日、国土交通省は全国2万1,441地点を対象に7月1日時点の価格を調べた基準地価（価格）を公表しました。全国の住宅地・商業地を含む全用途平均で前年比1.5%上昇し、4年連続の上昇となりました。
詳細は、「令和7年 都道府県地価調査の概要」をご参照ください。
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000044.html
本企画【どこでもマンション鑑定団】では、基準地価（価格）の変動が見られた各エリアについて、『KAITRY（カイトリー）』エンジンのデータを活用し、基準地周辺（今回は千葉県市川市南八幡）の「マンション一般市場価格/直近5年」の事例調査をしていきます。
【調査条件】
※エリア：基準地価（価格）の変動率が高かった千葉県内の基準地（市川-7）周辺のマンション
※築年数：築10年～19年、築20年～29年、築30年～45年のマンション
※広さ：専有面積70㎡
※間取り： 3LDK
※階数：3階
※価格データについて：方位、角部屋、階数、室内コンディション、売主属性（不動産業者・法人・個人）などの価格変動要因を排除し、画一的な条件下で価格を抽出しています
※対象査定年月：2021年7月1日/2022年7月1日/2023年7月1日/2024年7月1日/2025年7月1日
※株式会社property technologies PropTech戦略部 ビッグデータ活用
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1. 住宅地は全国平均で1.0%上昇
住宅地は全国平均で1.0%上がっています。また、東京、大阪、名古屋の3大都市圏は平均3.2%上昇しています。東京23区全体では、+8.3％で、23区全てで上昇幅が拡大しました。都心部からの地価高騰の波及もあり、都心にアクセスしやすい周辺部でマイホームを求める動きが広がっています。その中で、市川市内の南八幡（基準地「市川-７」）では、上昇率が8.6%でした。
【図1：基準地「市川-7」】
※引用元：都道府県地価調査データ
今回は、基準地（市川-7）周辺の下記エリア内のマンション事例①（築10年～19年）、マンション事例②（築20年～29年）、マンション事例③（築30年～45年）を対象に、過去5年の一般市場価格を抽出します。
【図2：抽出エリア（千葉県市川市南八幡）】
※出典：国土地理院ウェブサイト（https://maps.gsi.go.jp/）
「地理院地図」(国土地理院)（https://maps.gsi.go.jp/）をもとに当社作成
基準地価（価格）に関する詳しい記事はこちら
「基準地価」が発表されたけど…結局「公示地価」や「路線価」と何が違うの？ わかりにくい"５つの価格"｜property technologies | NEWSCAST : https://newscast.jp/news/5643150
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2.市川市って、こんな街
江戸川を越えて出会う、万葉と文豪の街。千葉県市川市という「文化の回廊」
江戸川という大河を一本隔てるだけで、不思議と空気の密度が変わるような気がします。 対岸の東京都江戸川区から橋を渡り、千葉県市川市へと足を踏み入れると、そこには単なる「都心のベッドタウン」という言葉では到底くくり切れない、重層的な時間が流れていることに気づかれることでしょう。 都心から10〜20km圏内という圧倒的な利便性を誇りながら、市川市は決して単なる「東京の郊外」ではありません。ここは、万葉の昔から歌に詠まれ、数多の文人墨客が愛した、関東有数の「文化と歴史の回廊」なのです。
万葉集から続く「文学の街」の系譜
市川市を語る上で、まず触れておきたいのが、その歴史の古さです。 奈良時代に編纂された『万葉集』には、市川の真間に住んでいたとされる伝説の美少女「手児奈（てこな）」を詠んだ歌が数多く残されています。1000年以上も前から、この地は都の人々にとって憧れの対象だったのです。その物語を今に伝える「手児奈霊神堂」や、美しい紅葉で知られる「弘法寺」が佇む真間・国府台エリアを歩けば、静謐な空気に優しく包み込まれるようです。
近代に入っても、その磁力は衰えることがありませんでした。永井荷風や幸田露伴、北原白秋といった日本文学の巨匠たちがこの地に居を構え、執筆に励みました。国民的日本画家の東山魁夷も市川を愛し、その作品世界を紹介する「東山魁夷記念館」は、今も多くの美術ファンを惹きつけてやみません。路地裏のそこかしこに、知性と教養の香りが漂う街、それが市川なのです。
北と南、多彩な表情を持つ都市のモザイク
市川市のもう一つの魅力は、南北に細長い地形が生み出す、驚くほど多様な都市の表情にあります。 北部の国府台・堀之内エリアは、縄文時代の貝塚などの遺跡が点在し、大学や高校が集まる緑豊かな文教地区です。高台から見下ろす江戸川の風景は、四季折々に表情を変え、散策する人々の心を癒やしてくれます。
一方、中央部の本八幡・市川駅周辺は、近代的なタワーマンションと商業施設が立ち並ぶ都会的な顔を見せています。しかし、その足元には、一度入ったら出られないという伝説を持つ禁足地「八幡の藪知らず」や、関東武士の崇敬を集めた「葛飾八幡宮」が鎮座しており、歴史のミステリーが日常に溶け込んでいる点も、この街の面白さと言えるでしょう。
そして南部の行徳エリア。ここはかつて塩の生産で栄え、成田街道の宿場町として賑わった場所です。その繁栄は、現在も「行徳神輿」という伝統工芸に受け継がれています。日本屈指の技術を誇る神輿づくりは、この街の職人気質と誇りの象徴です。さらに海側へ進めば、野鳥の楽園と呼ばれる広大な湿地帯や、洗練された新しい街並みが広がり、開放的なベイエリアの風を感じることができます。
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荒行の聖地と、梨の芳醇な香り
精神的な深みを求めるならば、ぜひ中山法華経寺を訪れてみてください。 日蓮宗大本山の一つであるこの古刹は、冬の100日間にわたり行われる世界三大荒行の一つ「大荒行」で知られています。五重塔をはじめとする重要文化財が並ぶ広大な境内は、静寂と祈りに満ちており、訪れる者の背筋を自然と伸ばさせるような、厳かな空気が流れています。
そして、市川の四季を語る上で忘れてはならないのが「市川の梨」です。 江戸時代から続く梨栽培の歴史を持ち、その生産額や品質は全国トップクラスを誇ります。「ありのみ」とも呼ばれる市川の梨は、夏から秋にかけて街中に直売所が立ち並び、その瑞々しく芳醇な甘さは、まさにこの街の豊かさを味覚で体現していると言えるでしょう。
結び：暮らしの中に「本物」がある街
東京都心へ電車で20分前後という近さにありながら、これほどまでに歴史の厚みと自然の潤い、そして文化的な薫りを保ち続けている街は稀有な存在です。 市川市に住む、あるいは訪れるということは、単に便利な場所に身を置くということではありません。万葉の時代から続く悠久の物語の一部となり、文学や芸術、そして職人の技という「本物」に触れながら暮らすということです。
江戸川の川面を渡る風に吹かれながら、この街の奥深さを知れば知るほど、きっとあなたも市川という街が放つ、静かだが力強い引力に魅了されてしまうに違いありません。
※引用元：市川市ってこんなまち（市川市公式サイト）
https://www.city.ichikawa.lg.jp/pla01/1521000005.html
※引用元：（市川市観光協会）
https://www.ichikawa-kankou.jp/
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3.市川市の地価動向をマンション価格で見てみると・・・
まずは、マンション事例①（築10年～19年、以下Aマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。
【図3】調査対象 Aマンション（70㎡/3LDK/3階/2012年築）
※マンションの特定に至らないよう、物件の詳細は伏せています
Aマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図3】の通りです。
2021年は5,340万円（坪単価：約252万円（以下 @252万円））でしたが、翌2022年は5,880万円（@277万円）と大きく上昇、2023年は6,000万円（@283万円）と続けて上昇、2024年は5,850万円（@276万円）と前年を下回ったものの、2025年は6,110万円（@288万円）と再び上昇していることがわかります。
所有不動産（マンション）の価値を調べてみる : https://kaitry.com/?utm_source=kanteidanmusashino&utm_medium=referral&utm_campaign=kanteidanmusashino&utm_id=newscast_kanteidanmusashino
つぎは、マンション事例②（築20年～29年、以下Bマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。
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【図4】調査対象 Bマンション（70㎡/3LDK/3階/2000年築）
※マンションの特定に至らないよう、物件の詳細は伏せています
Bマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図4】の通りです。
2021年は4,090万円（坪単価：約193万円（以下 @193万円））でしたが、翌2022年は4,470万円（@211万円）と大きく上昇、2023年は4,540万円（@214万円）と続けて上昇、2024年は4,410万円（@208万円）と前年を下回ったものの、2025年は4,600万円（@217万円）と再び上昇していることがわかります。
所有不動産（マンション）の価値を調べてみる : https://kaitry.com/?utm_source=kanteidanmusashino&utm_medium=referral&utm_campaign=kanteidanmusashino&utm_id=newscast_kanteidanmusashino
さいごに、マンション事例③（築30年～45年、以下Cマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。
【図5】調査対象 Cマンション（70㎡/3LDK/3階/1988年築）
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※マンションの特定に至らないよう、物件の詳細は伏せています
Cマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図5】の通りです。
2021年は3,090万円（坪単価：約145万円（以下 @145万円））でしたが、翌2022年は3,370万円（@159万円）と大きく上昇、2023年は3,420万円（@161万円）と続けて上昇、2024年は3,310万円（@156万円）と前年を下回ったものの、2025年は3,460万円（@163万円）と再び上昇していることがわかります。
所有不動産（マンション）の価値を調べてみる : https://kaitry.com/?utm_source=kanteidanmusashino&utm_medium=referral&utm_campaign=kanteidanmusashino&utm_id=newscast_kanteidanmusashino
基準地価（価格）とマンション価格
今回、「Aマンション（築14年）」「Bマンション（築26年）」「Cマンション（築38年）」のマンション一般市場価格を「KAITRY（カイトリー）」エンジンを使って過去5年に遡って調査しました。2021年の坪単価と2025年の坪単価を比較しますと、5年間で12～15％の上昇が見られます。中古マンション価格は、新築マンションの価格上昇や、低金利による需要増、建設費の高騰など、さまざまな要因が絡み合って上昇していると考えられます。
🎯ワンポイント
マンション購入を検討するとき、みなさんは何を基準に「高い」「安い」を判断されているでしょうか？多くの方は価格や間取りなどで比較しているかもしれませんが、不動産のプロはもっと正確な指標を使っています。
不動産のプロが物件価値を見極める際に活用しているのが「坪単価」や「㎡単価」です。この指標を使えば、マンションを公平に比較することができます。
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坪単価の基礎知識
「坪」の定義：1坪 = 約3.3㎡
坪単価の算出方法：マンション価格 ÷ 専有面積具体的な計算例
たとえば、5,300万円の70㎡のマンションの場合：
5,300万円 ÷ 70㎡ = 約75.7万円/㎡
75.7万円/㎡ × 3.3 = 約249.8万円/坪
単価で比較すると、以下のような利点があります：
▶広さの異なるマンション同士でも公平に比較できる
▶エリア相場から見た割高・割安が一目瞭然
▶リノベーションや売却時の参考指標になる
マンションを検討（売却・購入）する際は、所有しているマンションや気になっているマンションの坪単価や㎡単価を必ず計算してみましょう。同じエリアの似た条件の物件と比較することで、そのマンションが適正価格かどうか判断できるようになります。
気になっている人は、『KAITRY』で簡単に価格がわかる
今回は市川市南八幡に焦点を当てまして、「マンション一般市場価格」を見てきました。
本記事を読まれまして、マンション価格の変動（推移）に驚かれた方もいらっしゃれば、現在マンションにお住いの方であれば、”わたしの地域だと、どうなのだろう”と思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか。
もし、ご所有のマンション価格を調べたい場合は、
AI査定プラットフォーム『KAITRY』を利用してみてみましょう。
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マンション名を入力し、
① 広さ （例えば 65㎡）
② 間取り （例えば 3LDK）
③ 階数 （例えば 4階）
を入力すると最短5秒で買取参考価格（※）が表示されます。
※査定結果は、AIによる参考価格となります。
昨今の不動産価格変動の影響により、売却価格が上下する可能性がございます。
正式な価格は現地での訪問査定実施後に確定しますのでご了承ください。
『KAITRY』は、「住み替えを、もっと気軽に。もっと楽しく。」をコンセプトとした日本最大級のiBuyer（アイバイヤー）プラットフォームです。
ユーザーは、最短5秒のAI査定によって、PC（パソコン）やスマホ、タブレットなどでいつでもどこでも自身のマンションがいくらで売却できるかを確認できます。売却依頼から最短3日で現金化も可能です。
（編集・執筆／property technologies 永江 直人）
適用に際しての具体的な注意点
・上記は令和7年9月末時点の適用法令・通達等に基づき記載しております。
・上記事例等は一例であり実際に適用する場合にはご自身が適用要件を満たしているか専門家等にご確認の上適切にご対応頂きますようお願い致します。
・本記事の記載内容にあてはめて適用することを保証するものではありませんのでご留意願います。
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株式会社property technologies（プロパティ・テクノロジーズ）について
【公式】株式会社property technologies | property technologies Inc. : https://pptc.co.jp
「UNLOCK YOUR POSSIBILITIES. ～テクノロジーで人生の可能性を解き放つ～」というミッションを掲げています。年間36,400件超の不動産価格査定実績やグループ累計約15,100戸の不動産販売で培ったリアルな取引データ・ノウハウを背景に、「リアル（住まい）×テクノロジー」で実現する「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来に向け、手軽でお客様にとって利便性の高い不動産取引を提供しています。
＜会社概要＞
会社名：株式会社property technologies
代表者：代表取締役社長 濱中 雄大
URL：https://pptc.co.jp/
本社：東京都渋谷区本町3-12-1 住友不動産西新宿ビル6号館12階
設立：2020年11月16日
上場：東京証券取引所グロース市場（5527）
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